住房保障的货币补贴模式

讲师：单晨玮

在中国经济有下行风险之际，笔者以为，可借优化社会保障和土地财政，以起动消费、新型城镇化和改善环境等经济火车头。
货币补贴将掀起购房潮
    2011年底，住建部表示“十二五”末以后，我国住房保障方式将逐步转到货币补贴为主。这意味着政府将从建保障房和廉租房，改为发放货币补贴供居民选择在市场上租房或买房。
    货币补贴会节省许多公共资源，因为补贴多少，是按家庭收入当时低于社会生活保障水平的数额来确定的，而传统保障房却让每户年复一年得到全额补贴。在房贷还款每年不变但工资上升的情况下，购房补贴是逐年下降的。并且老年人还能从房子上获得收益，政府在人口老化之下的社保负担会得以减轻。因此于财政而言，货币补贴是z能覆盖全社会、让全民都能圆住房梦的方式。
实施住房货币补贴的困难在于，目前价低而又达到合理标准的住房存量还远远不够。政府可以在离城镇中心较远的地方觅低价地，拍卖给房企，不设底价，但规定成品房须为小单位、符合一定的质量标准，并规定z迟几时建成。
    即便如此，在这历史罕见的购房和建房潮中，政府发放补贴金相信也须分批和抽签，好让成品房供应能跟得上需求。确定补贴金的水平、每批发放数量与土地供应量时，须考虑避免大量的低价低端商品房供应过度冲击整个房地产市场。
政府促进市场平稳的基本职能有两方面：首先，中央政府要监控确保土地供应反映“住房存量应紧贴住户总数”的原则，不过多也不过少。政府要维持它对土地供应的控制，例如土地要经重新规划才能改变用途，开发商须向政府缴交新旧用途之间的差价，这差价不归原土地使用权拥有人。其次，土地增值，主要源自经济增长，是全社会的功劳，因此除了自住一套房可以豁免之外，持有房地产而产生的利润应被征收增值税，税率应为50%以上，全国划一。
    银行会很乐意向受补户提供房贷，因为部分还款由政府承担了。还款期可以像美国一样长达三十年，以降低每月还款额。为免房贷潮使房贷占银行的总资产比率超标，需让银行将房贷证券化，但应要求银行持续持有该批证券的某个百分比，以杜绝“次贷危机”的可能性。
   农村的土地政策，须维系城乡之间平衡，人口双向流动，并鼓励农地流转。进城的农民可决定卖地还是保留，这不会导致双重福利，因为城乡居民都须申报家庭一切收入，包括源自乡间农地及城市打工的，以断定其按“不敷之需”原则得到多少社保补贴。保留农地的，可家属自耕、雇工或出租，但任何人拥有农地，倘在一段规定的时间内达不到该土地经评定z低农产量，即属有违国家赋予农地的目的却从整体农地升值得利，因此须相应被征税。宅基地建房须受管理以免变成无土地成本的商品房，倘实质上是达到商品房的效果，则须向政府补地价。
城镇化中的土地财政
    政府的房产、地产相关收入，都是源于整体经济活动，因此应与所得税收等一样，按功能所需分配给中央政府和地方政府。
一旦住房补贴成为货币化社会保障的一部分而归国家统筹后，便更加需要相应让中央政府分得部分房地产相关（包括出售土地使用权）收入。
    引入住房货币补贴，牵涉到政府把现有保障房和廉租房存量以市值出售和出租，由此产生的庞大财政收入，可先扣除这些单位的原建筑费和利息开支后，归还给地方政府首先用来偿还兴建住房的相关债务；余额才分税处理。
    更前所未有的政府收入，在于货币补贴和城镇化之下出让土地使用权所得。由于城市土地有限而我国仍处于经济增长较快阶段，地价比起居民收入必定仍然昂贵。就此，一方面，国家要监控以确保高地价所得全归国库，例如地方上的拍卖、投标等交易须高度透明和有足够市场竞争；一方面，考虑到高地价构成对民生和经济的一种税，应相应下调其他税率。以香港为例，土地相关收入z高时占政府总收入超过一半，所以香港能以低税为其经济卖点。高地价所得的优先用途应包括增加对社会保障和保护环境的投入。须注意随着城镇化逐渐完成和人口增长率下降，对城市新土地需求减弱，将影响政府出让土地使用权的收入，届时或需较多倚赖房产税、房地产增值税等，甚至需要上调其他税率，情况会变得较似欧美。其他未雨绸缪的对策包括预留储备和缩短土地使用权出让的年限。
    房地产相关财政收入的短线波动较大，因此在政府预算中可以先拨进基金账户，再每年按财政规划拨出运用。